立ち退き交渉・土地明渡請求に強い大阪の弁護士

土地明渡請求・建物明渡請求（立退き）

「賃借人が家賃を滞納して、支払ってくれない」「賃貸借契約は解除したのに、賃借人が居座っている」など、
賃貸物件のトラブルで困っていたら、すぐに当事務所にご相談ください。

立退きの手順

１．示談による明渡請求

賃借人に対して、滞納している家賃を支払うよう勧告し、
支払いがなければ賃貸借契約を解除するという文書を弁護士名義の内容証明郵便で送ります。
賃貸人が賃借人に直接行うこともできますが、新たなトラブルが発生したり、
将来的に不利になったりする可能性もあるため、法的に確実な方法によることをお勧めします。

２．民事裁判による明渡請求

賃借人が任意に土地・建物を明け渡さない場合、明渡請求訴訟を裁判所に提起します。
裁判手続は複雑であり、判決内容に誤りがあればその後の強制執行に支障を来すことがあるので、確実な方法として、
ご依頼いただくことをお勧めします（ほとんどのケースで裁判段階では、弁護士に依頼しています。）。

３．強制執行による明渡請求

裁判で判決がでても土地・建物を明け渡さないとなった場合、裁判所に強制執行を申し立てることとなります。
強制執行も民事裁判と同様、手続きが複雑ですので、確実な方法として、ご依頼いただくことをお勧めします
（ほとんどのケースで裁判に引き続き弁護士に依頼しています。）。

立退きを求める原因

賃貸借契約を解除して、土地・建物の明渡請求を行う理由についてはいろいろなケースがあります。
まずは、契約を解除する必要がありますので、そのためには契約の内容のみならず、
借地借家法の適用があるか、解除の条件を満たしているのか、などの判断が必要となります。
また、弁護士が交渉することでスムーズに土地・建物を明渡してもらえることもあります。
ご自身で解除通知などをする前に当事務所にご相談ください。

１．賃料の滞納

賃借人が賃料を滞納しても、すぐには賃貸借契約を解除できません。
どれくらい滞納しているか、何回滞納しているか、遅れて払っている場合はどのくらい遅れているかなどにより
契約解除できる場合があります（信頼関係破壊の原則）。
また、契約解除に際してはまず、催告や解除通知を行う必要がありますが、内容証明郵便にて行うことが望ましく、
弁護士に依頼していれば作成、発送等も弁護士が行います。

２．建物の老朽化、建て替え

借地借家法により、賃貸借契約を解除（更新拒絶）するためには正当な事由が必要とされております（借地借家法28条）
単に建物が老朽化してきたので、契約を解除したい（更新を拒否したい）というのでは、
正当な事由が認められないことがあります。 正当な事由が認められるためには、
立退料を支払い、明渡しの条件等を調整していくことで認められることも少なくありません。
どのような事情を正当な事由の要素として主張していくか等は、法律的にかつ戦略的に考えていく必要があります。

３．契約違反

賃貸契約書には、解除理由として様々な事情を挙げていることがあり、
また、特約により禁止事項を定めることも少なくありません。
仮に契約違反があったとしても、その違反が軽微であり、
信頼関係を破壊しているといえない場合には、契約解除が認められません。
また、契約違反の事実の立証方法も検討する必要があります。
賃借人が意図的に違反行為等をしている場合であれば、
さらなるトラブルを招くこともありますので慎重な対応をしなければなりません。